Cómo optimizar Su inversión inmobiliaria

Este negocio va más allá de construir edificios de departamentos; es una oportunidad para diversificar excedentes patrimoniales que, de ser invertidos sabiamente, pueden redituar una importante rentabilidad, incluso, a corto plazo

Con los cambios urbanos por los que atraviesa Lima, resulta necesario reenfocar la inversión inmobiliaria para optimizarla y rentabilizarla. A continuación, se exponen cinco casos para optimizar la inversión inmobiliaria, tanto para grandes como para pequeños inversionistas; desde inversiones en grandes edificios hasta inversiones en vivienda.

1.      Evaluar San Borja

San Borja se convertirá en uno de los principales distritos corporativos de Lima en los próximos años, como ha señalado recientemente Semana Económica (SE 1320). El Centro Comercial San Borja Plaza, del Grupo Brescia, cambiará la faz del distrito.

En este distrito se puede invertir una menor cantidad de dinero en la compra del terreno en comparación con Santiago de Surco, San Isidro y Miraflores, con la seguridad de su éxito futuro. El precio por metro cuadrado en un terreno es más económico: en promedio, bordea entre US$1,200 y US$1,500, a diferencia de otras zonas corporativas que pueden costar el doble, y hasta más. Si se considera que el precio de un terreno equivale a la quinta parte de la inversión en su conjunto, San Borja se puede ver con otros ojos.

San Borja es el ombligo de Lima. Está debidamente dividido por cuatro arterias principales (las avenidas Primavera, Guardia Civil, Javier Prado y la Panamericana Sur) y lo cruzan las avenidas Aviación y San Luis, y está cerca de San Isidro, Santiago de Surco, Miraflores y relativamente cerca de La Molina. Por otro lado, su división residencial es clara, y la zona corporativa se enfocará principalmente en las grandes arterias.

2.      Migrar al “sur chico”

El único lugar donde Lima puede crecer es hacia el sur, y en los próximos años la demanda por vivienda será tal, que tenderá a incluir el sur, debido a que actualmente está insatisfecha. En el 2011, la oferta de viviendas llegó a 35,656, según la consultora Tinsa, y se hubieran requerido 130,000 viviendas en total para satisfacer la totalidad de la demanda. Los distritos que aquí llaman la atención son Punta Negra, Punta Hermosa, Lurín y Pachacámac, y un poco más al sur, San Bartolo, Santa María y Pucusana.

Ésta será la zona donde, en los próximos años, la gente vaya a vivir, y los precios ya lo reflejan. El precio del metro cuadrado de terreno en la playa Señoritas, por ejemplo, puede superar los US$700; el metro cuadrado construido a la venta podría alcanzar este año los US$2,000. La inversión inicial en un proyecto inmobiliario en las playas más lujosas de Punta Hermosa se puede recuperar en menos de dos años (entre que el proyecto se inicia y se venden todos los departamentos). Hoy, sin embargo, la inversión inmobiliaria en el sur chico es incipiente, y presenta una oportunidad.

Más al sur, diferentes expertos inmobiliarios sostienen que en los próximos diez años en el distrito de Asia vivirán más de un millón de personas (equivalentes al aproximado de población actual de Villa El Salvador, el distrito más poblado de Lima). Asia dejará de ser el balneario de lujo por excelencia para convertirse en una ciudad satélite de Lima –como lo que intentó el ex presidente Fernando Belaunde con Ventanilla–.

3.      Mezclar conceptos

La mezcla de conceptos inmobiliarios, entre retail, corporativo y vivienda, es vital para la alta rentabilidad de un negocio inmobiliario. La clave está en crear demanda para la mezcla que se realice. Si se invierte en un proyecto de mixvivienda y comercial, quienes vivan en la zona buscarán un comercio de conveniencia, y no uno que genere desorden.

El precio de la tierra en Lima está llegando a tales niveles que un solo formato ya no es rentable. Un edificio residencial puede alquilar el primer piso a tiendas (el alquiler de una tienda de 60 m²bajo un edificio residencial puede costar entre US$1,000 y US$2,000, dinero que inmediatamente ayudaría a optimizar y rentabilizar el negocio inmobiliario); un edificio corporativo, a restaurantes. Un supermercado puede tener en un segundo piso una tienda por departamentos, y en el sótano tiendas y restaurantes.

Ésta es una tendencia que ya se vive en Lima y provincias. El caso más reciente es el de Cencosud, que compró un terreno a un muy alto precio en la Bajada Balta, en Miraflores, y un supermercado Wong no podría haberlo rentabilizado por completo; para ello, la chilena hoy alquila varios locales menores.

4.      Alquilar a turistas

Alquilar un departamento a turistas es más rentable que alquilarlo con un contrato anual. El precio del alquiler puede incluso duplicarse en algunos casos. Quienes tienen un excedente patrimonial a veces optan por comprar un departamento para alquilarlo; sin embargo, no consideran el alquiler a turistas.

Una preocupación recurrente de quienes apuestan por este sistema es el costo de manutención del departamento (a mayor flujo y visitantes distintos, mayor el desgaste). Otra de las preocupaciones es la de rotación: el departamento no estará ocupado el 100% del tiempo. Sin embargo, la posibilidad de obtener el doble de alquiler y el hecho de que la llegada de turistas a Lima se ha incrementado en al menos en 100% entre el 2002 y el 2010, y en 12% en los últimos años, abre mayores posibilidades.

Una zona de alta demanda de alquiler de departamentos para turistas es Miraflores. Un departamento de un dormitorio cerca del Parque Kennedy puede alquilarse mensualmente a US$600. Ese mismo departamento puede rendir US$1,200 mensuales si se alquila a turistas. De esta manera, la inversión se recupera en la mitad de tiempo (es decir, en unos cinco años). Por otro lado, un alquiler a turistas permitirá que la totalidad del alquiler se vaya en pagar el crédito hipotecario. Para entrar a esta modalidad de alquiler existen agencias de alquiler a turistas que funcionan a través de páginas web.

5.      Alquilar en el cono norte

Por el precio de un departamento en Miraflores o San Isidro se pueden comprar siete o diez departamentos en el cono norte de Lima; todos ellos para alquilar.

Los niveles socioeconómicos (NSE) C y D son responsables de más de 3,000 adquisiciones de vivienda anuales (aproximadamente el 15.5% de las compras totales). En vista de que no toda persona de estos NSE que postula a un crédito hipotecario lo obtiene, se abre una posibilidad para aprovechar el negocio de los alquileres.

El cono norte de Lima es una de las zonas de la capital con mayor demanda de viviendas populares. Las zonas anteriormente agrícolas de Puente Piedra hoy se están convirtiendo en grandes complejos residenciales y condominios, como los que construyen Graña y Montero y Los Portales.

La inversión puede ser más lenta en este sistema en comparación con el de alquiler a turistas, pero es tal la demanda por vivienda en el cono norte, que puede considerarse un negocio seguro y estable a largo plazo. La rentabilidad puede comenzarse a percibir a partir del décimo año, según casos.

Fuente: http://perueconomico.com/ediciones/70-2012-jun/articulos/1266-su-inversion-inmobiliariaPOR RODRIGO SALAZAR