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Atix Grupo
Creo que es el sueño de todos el poder tener nuestra casa propia para tener la seguridad de vivir en algo nuestro.
Contar
con una asesoría legal adecuada resulta así esencial si no queremos que
mañana ese sueño de la casa propia se convierta en una pesadilla.
Por
eso, sin perjuicio de la asesoría legal personal que le recomiendo que
contrate, a continuación le doy 10 consejos generales que debe de tener
en cuenta antes de comprar un departamento, casa o terreno.
Estos consejos toman como presupuesto que nos encontramos ante una vivienda inscrita en los Registros Públicos:
1. Contar con un Estudio de Títulos que su abogado le deberá de preparar sobre la propiedad que piensa comprar. Este Estudio de Títulos en buena cuenta le deberá decir:
- - Quien en es el propietario o los propietarios de la vivienda que quiere comprar para que así usted compre a quien legalmente es el propietario y no a otra persona.
- - Si las características de la vivienda que está comprando corresponden a lo que legalmente aparece en los títulos de propiedad como por ejemplo determinar cual es el área inscrita en los registros públicos, el certificado de numeración, declaratoria de fábrica inscrita.
- - Determinar quien es la persona que viene viviendo en la propiedad (en términos técnicos el poseedor de la vivienda) para lo cual deberá existir una visita física al inmueble para constatar que no existen problemas con los poseedores del inmueble a comprar (un inquilino o tal vez alguien que dice que es el real dueño del inmueble y que no aparece como tal en los Registros Públicos).
- - Determinar si existe alguna carga o gravamen sobre la propiedad que se quiere adquirir.
2. Que su abogado elabore una propuesta de contrato de compraventa que incluyan cláusulas que lo protejan como comprador. Entre
otros temas, un aspecto crucial en toda compraventa es el momento en
que se deberá de pagar el precio que se convenga. El vendedor va a
querer que sea apenas se firme el contrato de de compraventa y usted
como comprador va a querer que sea cuando la propiedad aparezca en
Registros Públicos a su nombre. Se deberán de tratar de negociar ambas
posturas y establecer cláusulas que le den ciertas garantías a usted
como comprador.
3.
Solicitar que el vendedor le haga entrega de la constancia de no adeudo
de la municipalidad de la jurisdicción de tributos municipales y
arbitrios del inmueble. Más allá de esa constancia entregada por el
vendedor, nunca estará demás que su abogado se de una vuelta por la
Municipalidad para verificar la autenticidad de la misma.
4. Infórmese sobre la zonificación municipal en la cual se encuentre la propiedad que piensa comprar. Las
zonas urbanas se encuentra clasificadas en zonas a fin de determinar
qué es lo que se puede construir en una zona determinada o qué negocios o
industrias pueden existir. Si usted está comprando una casa para vivir
no le gustará que mañana su vecino instale una discoteca así que resulta
importante saber cual es la zonificación de la propiedad que va a
comprar. De la misma manera si usted está comprando una casa para vivir y
tener allí además un pequeño negocio verifique si la zonificación
municipal se lo permitirá para no tener luego problemas al solicitar su
licencia municipal de funcionamiento.
Esta
investigación municipal es muy importante y deberá incluir además si
tal vez existe un plan de expansión de pistas que lleve a una futura
expropiación de parte del inmueble que está comprando.
5.
Contáctese con la empresa de energía eléctrica para comprobar cual es
la capacidad instalada de energía destinada al inmueble y si existiría
algún problema en ampliar esa capacidad. Esto resulta importante si
usted tiene pensando instalar en el inmueble una pequeña industria que
demande más energía que la usual.
6. Investigue en la Municipalidad el uso previo ha tenido el suelo sobre el cual está la casa o departamento que está comprando. Parece
una cosa un poco extrema pero hoy en día con la expansión urbana
existente puede ocurrir que el suelo haya sido un relleno sanitario o
que incluso que el suelo antes haya sido un grifo o una fábrica con
elementos contaminantes que pueden provocar algún tipo de toxicidad y
enfermedades para los ocupantes de un inmueble construido sobre ese
suelo.
7. Que el comprador le haga entrega de los recibos de agua, luz, cable, internet y teléfonos debidamente cancelados. Esto
le evitará en el futuro algunos dolores de cabeza cuando solicite que
todos esos servicios pasen a su nombre. En cuanto al teléfono deberá
especificar si el mismo es traspasado o no con motivo de la compra
venta.
8.
Pida un reporte en Infocorp o servicios similares sobre la persona del
vendedor y requiera que el vendedor proceda a enviar cartas comunicando
su cambio de domicilio a sus acreedores como bancos o tiendas por
departamentos. El reporte a una central de riesgos es importante
inclusive para ser más precavido en toda la operación de compra venta.
Por otro lado las cartas que debe de hacer el vendedor comunicando su
cambio de domicilio a sus acreedores, le permitirá tener una protección
ante cualquier aviso de cobranza que mañana más tarde le puedan hacer
llegar a su flamante vivienda.
9.
Infórmese con su abogado los costos tributarios de la compraventa y
otros costos usuales que existen en este tipo de operaciones como el
costo de la Escritura Pública. Uno cuando compra una casa o un
departamento o un terreno generalmente usa todos sus ahorros para reunir
el precio de la compra venta y luego se olvida que hay una serie de
costos tributarios o de otra índole que pueden ser un poco elevados.Su
abogado le deberá de informar de esos costos para que luego no tenga
usted sorpresas.
10.
Si compra la casa, departamento o terreno con un crédito hipotecario,
pídale a su abogado que le explique con claridad cuales son sus derechos
y las obligaciones que asumirá con el banco. Entienda claramente
qué es lo que va a firmar con el banco y debe de saber además qué
cláusulas son las que usualmente puede negociar con la entidad bancaria.
Ahora existe una amplia oferta de créditos hipotecarios y puede lograr
varias ventajas si negocia y compara adecuadamente las ofertas de
créditos hipotecarios con diversos bancos de la plaza.
Esperamos
que estos consejos lo ayuden. Los he preparado con un carácter general y
ciertamente pueden existir otros consejos más que deba seguir y que
pueden cambiar dependiendo de su caso particular por lo que no me
cansaré de reiterarle que cuente con una asesoría legal personal para
que lo asesore en cualquier operación de compra venta de inmuebles.
